第四篇 中国房地产业的未来趋势,　　“亲，快来买我们的房子吧！只要1元钱哦！现房哦！产权证归你哦！”你敢想象今后漂亮的售楼小姐会这样来拉你来买房子不？绝对不可能？好，就让我来为你描述一下中国房地产的未来吧！看看这情形是不是我在白日做梦。,　　吸血的财产性收入,　　前面我们在描述垄断的章节里曾经提到了一个设想。就是把商品的价格的组成分为5块：原材料价格、人类劳动的价格、资产的价格、税收和利润。所谓原材料价格指的是生产、运输、销售过程中所消耗的原材料的价格，其中包括产品的组成材料、电力、石油等看得见和看不见的原材料的费用；所谓人类劳动的价格，是指产品从设计到完成销售的过程中支付给所有劳动者的费用；至于税收就不用解释了。,　　我们这里要重点说的是资产的价格和利润。这二者到底有着什么样的区别呢？,　　这里我们所说的利润和我们平常所说的利润不同，指的是企业因为生产、经营行为本身所产生的盈利，也就是说，这种利润的产生必须是企业完成了生产、经营行为后扣除所有费用和资金利息后所获得的纯盈利，这不是旱涝保收的，其盈亏是不受法律保护的，说的再简单点就是“辛辛苦苦赚来的钱”；而资产的价格，所指的是商品的生产经营过程中因为资金的投入所产生的资金使用成本，这个成本是不需要对这个商品进行经营就能一直存在的。比如社会资金的利息、企业厂房的租金、店面租金和设备使用的损耗。,　　因为试图下定义，所以把这些话说的太绕口了，我想表达的意思是：假设你投了100万做生意，你的成本除了进货、工资、水电、税收以外，你还得算一笔账，那就是你租的店面的租金和你投进去钱的正常利息，即便你有自己的店面，你也得算如果你把这个店面租出去的收益。这些都是你的真正的成本，扣除后才是你通过做生意所赚的钱，也就是我所说的“利润”。而这个店面的租金和你资金的利息，就是“资产的价格”，用现在很时髦的话语来说，就是“财产性收入”。,　　在这里，我们为什么要把“财产性收入”和企业经营的“利润”分离开来，作为构成商品价格的独立的一个因素呢？因为我们要研究资本的流动和社会财富的分配，就必须弄清楚这个问题，它可以解释我们社会目前存在的很多现象，也可以解释历史上所发生的很多事件其背后的原因。,　　近几年很多做生意的人经常会抱怨，“现在的房租太贵了，做了半天都是在替房东打工。”这里面的房租，就是“资产的价格”，当你卖出的商品里面，房租所占的成本比例太高的时候，人们就会发现，辛苦经营所能够获得的利润相比于房租变得微不足道，甚至大量的人扣除房租和借贷资金的利息后呈现出了利润为零甚至为负数的情况。此时一部分明智的人就会退出经营，而去选择投资店面，这就导致了资金向固定资产投资领域的流动。因为对他们来说，这是一个很容易选择的一个问题：当你花了100万投资卖衣服，辛苦几年下来最后扣除店面租金后，你赚的钱很少，甚至于还可能是亏本的，与其这样，那还不如你这100万直接买个店面，收取租金，或者这100万拿出去放高利贷，既轻松所获取的利润还比卖衣服高。谁都很容易做出这样的选择。这也是目前沿海地区产业空心化的一个很根本的原因，做生产的不如租厂房的赚钱，此时资金就向地产、金融领域流动，因为做房东、吃利息比做实体赚钱。就是这么简单的道理。,　　同时，我们还不难发现，一旦固定资产和利息这样的“财产性收入”占商品价格的比例太高，商品中这部分的利润就会流入极少数人的手里。原材料价格的高涨、资产价格的高涨和税收支出的不合理性，商品价格构成中这三个因素共同蚕食着整个社会，是造成社会严重的贫富分化的根源。而人类劳动的收入所占的比例在商品价格构成中不断的下降，这直接就导致了劳动者购买力的严重下降；经营利润的下降导致了企业的倒闭和产业的空心化。在这样的市场环境下，妄谈经济的复苏是不是十分可笑呢？,　　我们再从历史上来看“财产性收入”，我们不难发现，中国历史上的封建社会时期，是典型的财产性收入占主导的社会形态。大地主无需劳动经营，仅通过对土地所有权的占有，将土地出租给雇农而后获利。随着时间的流逝，当时的中产阶级，就是拥有少量土地的农民被较大的地主吞并逐渐减少，社会就逐渐开始出现贫富分化，支撑政权的主流中产团体开始出现松动。当贫富分化趋于严重后，就会出现被人们称之为“盛世”的，极度奢侈和极度贫困并存的状态，随着矛盾的积累，不可避免的都要爆发农民起义，失去土地的农民开始屠杀地主阶层，随着地主阶级肉体的被消灭，附着在肉体上的土地所有权开始归零，而朝代亦被更迭，人们在荒芜的土地上重新建立新的所有权，开始了另一个轮回。,　　由此我们可以看出，中国人对于无需劳动，仅靠财产性收入便可实现富裕的根深蒂固的痴迷追求，正是制造了中国历史上的一次次悲剧的根源。它主导了中国历史的一个又一个的轮回，几千年来中国人一直无法摆脱的困境就在于此。,　　房价是否只涨不跌,　　最近大家都喜欢谈楼市，房价啥时候能真正开始下跌，跌多少，会不会短暂下跌后又重新上涨，这些是大家最为关心的话题。但我对商业地产价格的上涨更感兴趣。因为，这个国家不调控的市场，似乎更能够反映地产的实际状况。目前商业地产的状况又如何呢？,　　前几天听到一则新闻，太平洋百货这个国内百货届的巨鳄关闭了其在北京的五棵松店和盈科店，其中五棵松店店关闭的原因是定位的问题，五棵松店开在了居民区而不是商业圈，缺乏足够的相应档次的购买力的支撑，所以产生巨大亏损。而北京盈科店位于三里屯商圈，始终处于盈利状态，其关闭则完全是房租的原因了，原定的租赁时限到期，新开出的店面租金价格太高，导致商家干脆也关闭了这家分店。盈科店的关闭是财产性收入对实体经济的打击的最典型案例，财产性收入的增长打击的绝对不仅仅是工业企业，还包括了第三产业在内的所有实体经济。,　　而万达的老板似乎对商业地产的前景充满信心，记得他在一个节目中谈及太平洋的关门，认为是旧的百货的模式已经不适合市场的需要的结果。那么二者之间有啥区别呢。万达的模式是国际上称作shoppingmall的经营模式，其实说起来也不是什么很新鲜、奇特的模式，在发达国家早已有先例并在不断发展中，这种模式用我们的大白话说就是：在城市日渐扩大的情况下，在新的区域由地产开发商建设出一个新的商业集中区罢了。旧的商业集中区是自然形成的，新的商业区由商业地产开发商来完成。,　　Shoppingmall的发展模式开发一个商业区，正常的步骤应该是先拉来一些大的超市、百货以廉价的方式吸引其进驻，进而吸引餐饮、娱乐等设施的入驻，完成居民的购物、休闲的一站化。从这里我们可以看出，这个业态和百货本身根本就不存在谁优谁劣、谁能够淘汰谁的关系，完全是互补互生的关系，甚至shoppingmall发展的初期需要极其低廉的租金吸引大的百货的入驻，来支撑体系的建设。那么商业地产的代表万达为何能够快速发展，而作为百货业的代表太平洋百货却步履艰难呢？为何早期的商业地产的Shoppingmall模式需要非常长的资金回笼周期，而很难实现快速的复制，而万达却可以实现其快速的复制呢？我们来看下万达是如何实现快速发展的。,　　万达的发展模式其成功飞跃的关键，就在于他们及时的抓住了目前中国实体经济的困境，利用实体经济逃离过程中人们对固定资产痴迷的追求实现了成功的套利。万达早期的发展也是靠廉价出租引进沃尔玛、家乐福、大洋等大型百货超市来吸引主流人群，而后在几个大的名店的旁边，开发一点小型的商铺来出售，而仅靠这种出售就可以回收整个商业投资项目50％或70％的成本，实现了可持续的快速复制。其附属店面产权的成功出售是所有环节中最为关键的一环，依托的就是人们对对固定资产投资的痴迷。,　　后期就更为离谱了，甚至连那些大的百货超市都不需要了，他们只需要自己成立的万千百货入驻，便可以将大量的店面进行出售，不但能够回收成本，还可以直接获利了。我认识一个企业的老板，他花了500多万买了万达的店面产权，现在每个月的租金是7000元，也就相当于每个月不到0.14%的利息，而承租方仍然嫌租金昂贵得难以承受。由此可见，人们对商业地产的投资已经到了完全丧失理性的地步，商业地产商无需考虑客户的经营环境的培养，企业经营也已经变得无关紧要，租金高低的因素决定了成败，变成了完全的击鼓传花游戏，而商业地产项目则成为了社会财富转移的绝佳方式。商业地产的畸形发展多度的掠夺终将毁灭其自身的终端需求---实体经济，而丧失了实体经济支撑的商业地产泡沫也随时面临着破灭的风险。,　　商业地产从开店不如买店，进入到买店不如盖店的阶段，游戏即将结束，至于何时结束、如何结束似乎并不重要，但是有一点我们必须清楚，商业地产的游戏不会因为资金链的断裂而结束，第三产业的垮台往往会优先于商业地产。,　　至于社会最为关心的住宅地产，社会上还处于是否会下跌，何时下跌，会下跌多少的争执纠缠之中。我认为这种争论是十分无聊的，为何会出现如此无聊的争论和纠葛呢？因为大家对于房价是否会下跌的因素的认识，往往只是停留、纠缠在了国家的限购调控、保障房的影响、资金的松紧的这些短期的不稳定因素上，而没有去全面的了解房价上升的实质和最终决定房屋价格的根本因素。,　　那么导致房价上涨的原因是哪些呢？这些因素是否还能够持续支撑房价呢？,　　1供需关系所决定的房价上涨。,　　从供应的角度来看，政府通过对土地的垄断实现了土地供应的计划性、有限性，这就像欧佩克控制石油的产量一样，对于供应的控制，是实现上涨的最基本的条件。关于土地的供应问题，有人说对土地的有计划的开发是避免过度的占用耕地保住耕地红线的必然需要；也有人说城市的土地资源是有限和稀缺的，城市已经无地可卖，所以地价必然上涨，进而带动房价上涨。,　　我认为这些说法是相当荒唐的，无非是炒作地价的借口罢了。我们看到，大大小小的地方政府大力建设所谓的工业区、科技园用了多少耕地，大量的农村被平掉，啥时候见他们在乎过耕地？日本是个人口多、土地少的国家，他们沿海地区大规模的城市扩张建设，甚至出现了连成片的城市群，可曾破坏了他们的农村，破坏了耕地？让人口大量向沿海地区、中心城市集中更能够保护耕地，还是将人口平均分散在农村更节约土地，这个问题是非常见而易见的，城市规模的扩大不会对保证耕地的面积造成任何伤害，而如何将农村人口留在城市才是保证耕地面积的关键。至于说到城市土地资源的稀缺，就更荒唐了，还是我前期分析石油那句话，“30年前就说石油只够开采30年了，现在还是只够开采30年”这句话可以一直对你说下去。政府的限量供地行为，房地产商的囤地行为，这些都和土地稀缺无关，这一切都是为了炒高地价制造舆论基础和市场预期罢了。,　　控制住了土地的供给，也就控制住了房屋的成本和住宅的产量，遇到需求萎缩，只要持续的减少供应量，就能够确保房价的长期的上涨趋势，房价的任何下跌都只是暂时现象。政府只要想通过卖地继续捞钱，就会想方设法的推高房价、地价，土地财政是支撑所有人持续看好房价上涨的根本性因素。那么这个根本性因素是否会发生改变呢？我认为完全有可能改变。两个因素决定的：,　　一个因素是短期因素，政府过度依赖于土地财政，一旦经济危机爆发，用地需求大幅度萎缩的时候，大量的债务必然让财政无以为继，此时政府卖地的冲动就会被空前的激发出来，政府根本就hold不住自身的欲望，只要能够换来解救燃眉之急的资金，政府会不顾一切的甩卖，半价、1/3、1/4的价格他们照样都会卖，甚至低于征地成本也会卖，对于现任执政者来说，现在自己手头有钱花，总比把钱留给下一任来的强吧。而拿到廉价土地的开发商，就掌握了比别的地产商更低的成本，他们可以通过甩卖手头的廉价房子，来打击市场上的竞争对手。这里面关键的因素就在于当市场萎靡的时候有没有地产商敢于买入土地，只要有，市场自然产生的对房价的持续打压的力量就形成了。这种地产商一定会出现的，因为对生意人来说，只要能够赚钱，就一定会有人干的。行情好的时候通过减少供应量拉高价格，而行情不好的时候却会拼命甩卖来压低价格来完成套现，所以土地财政不仅仅是推高房价的因素，同样也能成为打压房价的因素。,　　还有一个因素是长期因素，就是房产税的出台终将改变土地财政的状况。当征收房产税的收入高于出售土地的收入的时候，尝到甜头的政府会怎么干？他们会拼命抛出廉价土地，鼓励大家买地、盖房，然后对你征收房产税来增加自己的收入，甚至连前期不断打压的小产权房，他们都会主动给他们发产权证的，为什么，发一本几毛钱的证就能够换来更高的收入，干吗不干呢。有人可能会不同意我的这个观点，他们认为地产商和政府有着千丝万缕的关系，政府能为了增加财政收入而抛弃地产商么？这点，我也觉的问题不大，久病床前无孝子，当地产商失去了暴利的时候，被抛弃只是时间快慢的问题。我这话可能说的太难听了点，说的好听点感情是要靠不断的沟通交流来维系的，当你没有钱经常请领导吃饭的时候，感情还有可能那么深厚么？道理就这么简单。这就是势的问题，当“势”开始扭转，一切皆会被改变。,　　土地价格上涨的“势”没有经济危机，是不会被改变的，不管什么文件、精神、政策、法律都是没用的，宏观调控就是扯淡，限价、限购也是浮云。但价格的上涨，自己会给自己挖掘坟墓的，涨价引发危机，危机的爆发自然会扭转一切。,　　我们再来从需求的角度来看看房价。我们谈房子的需求，会提到两个因素，一个是中国城市化的进程，必然导致需求的增加；一个是社会的硬需求始终存在。,　　城市化的进程这是必然趋势，这个是在发达国家的发展历史中已经得到了证明的。从长期来看，城市的发展扩大，人口向城市的集中，必然产生更多的住宅需求，这应该是一个城市房地产的最主要的需求来源。中国的城市化水平只有百分之四十多，而发达国家的平均水平是百分之七十以上，中国离这个水平还有很大的差距，如果我们最终也达到发达国家的水平，这就意味着还有大量的农村户口的人群要在城市定居，这些进城的农民需要住房，住房需求空间还是非常庞大的。,　　但是，这只是一个长期的趋势，短期内这个趋势还是有可能会发生一些反复。为什么人家要在城市定居？因为城里商业发达、热闹，有地方逛街、消费、娱乐，城里有更多的就业、发展的机会，这是城市吸引人的地方。当一个城市的房价、物价高企、生存环境恶劣的时候，商品虽多但与自己无关，当城市开始出现大量的失业，人们失去了发展的机会，还会有人会为了专家们所声称的70%的城市化水平而迁入城市么？显然，这是无稽之谈。接下来的一段时间里，城市化进程将因为生存条件的改变而停止，城市化所带来的房地产需求也将随之消失。,　　我们再来谈谈城市自身人口对房屋的硬需求。我们如何来看待这个所谓的硬需求呢？我只是说一个简单的问题，我们城里有多少的人口晚上是睡在大街上、桥底下的？当然这里还要扣除喝醉了酒躺在大街上睡觉的那一批人。要说硬需求，这些才是硬需求，因为人家的确没地方住。没睡在大街上的人，对房子的需求都不是硬需求，我认为都是改善型需求。孩子长大了，要结婚，不愿意和父母同住，要自己买房自住，这不是硬需求，因为如果确实没钱，他还是要和父母同住的。也就是说，这种需求完全是弹性需求，是人们生活条件改善后，追求更美好的生活中所产生的需求。弹性的需求是会随着生活条件的改变而改变的，也就是说，当你的生活条件不容许你产生这种需求的时候，你的需求就会消失。而一旦生活改善了，你就会想买套房子，钱再多点，你又会想面积要大一点，环境要好一点，你每次想换更好的房子的时候，你都会觉得不换不行，现在的房子太小了，或者太不方便了，你的感受是我一定要，所以往往自称为硬需求。甚至有的人已经有了好几套房子，他仍然觉得自己还需要买房，他会告诉你很多自己是硬需求的道理。所以如果你要去判断房价的走势，就不要去相信有什么硬需求的存在，这完全是误导听众的。,　　现在我们知道了，供需关系所决定的房价上涨的因素，实际上都是经济发展的产物，但都不是不可逆转的因素，一旦经济的增长出现逆转，这些决定房价上涨的因素也会随之逆转。,　　2住宅地产所承载的金融属性也刺激了房价的上涨。,　　住宅的居住属性是其最基本的属性，也就是说房子本应该是拿来住的，只要能够解决民众居住的基本需求，住宅地产并没有什么必须准照的固定模式。在1998年之前，国内房子和金钱的关系并不是很大，福利分房和单位集资建房是解决住房问题的主要方式。到了1998年形势发生了根本性的变化，由于当时中国受亚洲金融危机的影响，经济发展速度不快。国家为拉动经济增长，出台了有关房地产的改革措施，明确了居民住宅的货币化、私有化，同时砍断了社会上其他的住房分配方式，其目的就是逼迫刚刚富裕起来渴望改善住房条件的中国人，将其财富驱赶入商业地产市场，并通过房地产行业的发展来刺激GDP的增长。这一年起中国的住宅市场进入了商品房的时代。大多数的中国人正是那个时候，开始先后接触到了银行信贷，住宅地产从此和金融挂上了钩，但真正成为所谓的投资品种、出现金融属性是到了二十一世纪之后。,　　这里我们要解释一下啥叫“金融属性”。这是我们国家发明的名词，大致意思就是说商品的价格由于受到金融杆杠和投机炒作的影响，表面上脱离了由实际价值和供需关系决定其价格的模式，而成为一种金融工具，由金融资本来掌握其定价权。这样说起来太复杂，我们简单点表达，就是------金融资本成为了决定住宅地产价格的主流，所以对住宅地产的价格享有发言权，住宅价格的涨跌和正常的居住需求在表面上失去了必然的联系。,　　这里我们所说的金融资本，大家不要仅仅把它想象成什么大的国际金融财团，或者温州人的炒房团，我所指的金融资本就是那些不用于生活、生产经营的资金，就是大家常说的用于“投资”的资金。举个例子就是：你投资股市、投资期货或者投资买房，那么你所有投入的这些资金就是金融资本。这些资金是不需要依靠经营来获利的，而是投入后，依靠资本本身的增值来获取利润的，这些资金都是金融资本。当社会上对房屋的投资需求对房价的影响力超过居住需求的时候，房价的泡沫就形成了。也就是说，中国的房价之所以出现泡沫，你不要去抱怨什么地产商、政府、温州炒房团，实际上炒作的黑手就是你自己嘛。国家对二套房、三套房的限购，实际上就是遏制这种“投资”的冲动，国家试图用行政手段来消灭附着在住宅上的金融属性。,　　任何带有金融属性的商品，是不是只涨不跌呢？答案是否定的，当商品拥有了金融属性后，不是只涨不跌，而是既助涨也助跌。也就是说商品有了金融属性，市场需要上涨的时候会涨过头，下跌的时候会跌过头，但真正最终决定商品的价格的因素还是其价值。现在有人开始说了，国家的房产限购不是为了阻止房价的上涨，而是为了阻止房价的下跌。我认为这个观点是对的，国家的做法也是正确的，为啥这么说呢？人们对住宅地产的“投资”，加大了对房屋的需求量，在房屋上涨的过程中，无疑这种“投资”起到了囤积、助涨的作用。但是，一旦房价开始下跌，那些囤积起来的住宅也就是我们说的“二手房”，无疑将开始大量被抛售，进而对市场形成冲击，原来囤积的越多，后期形成的冲击也就越强，房价下跌的幅度也就越大。这时候国家的限购，减少了前期的涨幅，同时也降低了房价后期的跌幅。所以限购的主要作用在于减少房子的金融属性，而根本就不可能导致房价的下跌。真正决定房价下跌的因素绝对不是政策，而是房子自身的价值和市场自身的走向，房价的拐点同时也是经济的拐点。而我们很多人去猜测限购是否能够成功遏制房价的上涨或者猜测是否会使得房价下跌，我只能说，你们找错了标的物了，使用错误的思路想要找到正确的答案，那你就只能试试你的运气了。,　　一元房不是梦,　　我们前面说了房地产市场的本质，它是一个被金融化了的商品，随着固定资产投资对社会财富的掠夺的加剧，终将导致社会贫富分化的加剧，危机必然爆发，经济将陷入衰退，而房地产市场本身也将面临一场残酷的洗牌。那么房地产的未来发展前景将会是什么样的呢？我们不妨来描绘一下。,　　经济的拐点很可能就是房价的拐点，我从不怀疑拐点的到来，我们来看看拐点出现后的房地产市场将会面临什么样的局面。我认为房价的下跌可以分成3个阶段：,　　1首先是资金链的断裂。我们玩过金融游戏的人都知道，当金融游戏玩到了终点的时候，往往都会出现令人心惊肉跳的剧烈的跳水现象，所以导致很多游戏人即便做对99次也不够一次赔的。为什么会发生这种现象呢？这要归功于资金链的断裂，因为金融游戏永远是资本的游戏，就是大家拿钱来玩游戏，当没有更多的钱继续来玩的时候，资金链就断了，没有钱接着玩，自然就体现为断崖式的下跌。,　　但这次的情况不同，由于国家的房价调控政策的出台，使得房地产企业对未来的危险有了充分的准备，也就是说，客观上使得他们在市场的高点没有去满仓操作，这使得房价的跳水式下跌的风险被大大减低。但是，房地产行业毕竟是一个资金密集型的行业，在货币政策紧缩和银行自身的避险需求提高的环境下，房地产企业从银行取得贷款的途径丧失了，规模较小的房地产企业的资金缺口的产生是必然的，甚至大量的房地产企业本来就是中小型企业转型过来的，他们用企业资产作为融资平台，这种不稳定的平台本来就不足以支撑资金密集型的地产投资，于是民间融资成了大量小型地产企业的重要融资途径。而紧缩后高利贷价格的上涨，迫使这部分小的地产企业必须依靠拉高房地产价格才有翻身的机会，割肉斩仓出货已不可能，因为他们已经陷入高利贷的泥潭中了，他们只能继续这样扛下去，等待08年的奇迹重现，高位买单者的出现。如果政策没有转向，这一类地产企业的资金链无疑将彻底断裂，这只是时间的问题了。,　　但我们同时要看到，还有很多的大型地产企业，他们的现金流到目前为止还是正的，丝毫不缺乏资金，而他们可以用相当轻松的心态，在高位降价抛掉库存，同时向已经负债累累的政府买入已经开始下跌的甚至价格已经下跌了一半的土地，形成新的竞争力，为房价的持续缓步下跌提供了供应上的保证。,　　2理性的价值回归。我们前面说过，所谓的炒房者不是别人，实际上是我们自己，无论出于什么目的，保值也好，增值也罢，买了房子不住，都属于炒作的范畴。一旦房价的走势开始持续性的下跌，并且出现更低的价格预期的时候，我们所囤积的居住需求以外的住宅就必须考虑其出路了。有的人可能会说，“那样我也不会卖，大不了我拿去出租”，但是你要考虑全面后，就会发现完全不是这么回事。当大家的存量房子都拿出来出租，房子的租金还会剩下多少？房子只是一种商品，耐用消费品，它虽耐用仍然是会旧的，你算房子租金的时候，同时也得算算它的折旧，租金能否抵得上折旧，能否抵得上房价的下跌。经过这样的计算，有的人就可能在二手房市场持续的抛出自己所囤积的房产，进而增加房子市场的供应量。,　　同时我们还应该注意到一个问题，房地产行业目前纯粹是个靠资本运作的行业，这个行业没有任何的技术瓶颈，只要有资金，外行也能干。这就注定了它将会是个充分竞争的行业，这注定了其价格利润空间将不断被压缩。但是，只要还有利润存在，你就别怕他没人干，中国人多的是，你觉得没搞头，可能别人还觉得这个利润还很不错。这就注定了房地产的价格必然向其应有的价值回归，向大多数民众的购买力回归。当经济萧条的时代，也会随着购买力的不断下降，房价随之下降。,　　3价值的重估。当房价跌到其成本区间的时候，或者跌到人人都能买得起的水平以后，是否还会下跌呢？我认为还会跌，为什么呢？因为房价还要面临价值的重估过程。这里面还有两个因素会导致房价的价值重估。,　　一个因素是房产税的征收。有的人不一定要卖房子，因为他可以收到租金，只要租金和房子的折旧持平，房价跌无可跌了，总不会再跌了吧，他一定会这么想。但是我前面的章节一再说了，房产税是势在必出的，因为征收财产税是遏制贫富分化的最为有效的措施，中国要走出经济衰退，必须解决贫富分化的问题；还有就是财政收入的需求也会促使房产税的推广，负债累累的地方政府一旦尝到甜头八匹马也拉不住。所以房产税一定会出。不管初期的房产税是什么样的，最终它将走向一个最为合理的模式，按人均占有的房产资源征收。比如说你家有5口人，按每个人30平方的免税面积计算，你拥有150平方以内的面积不征税，超出的部分征收，外国国籍的人所拥有的房子没有免税100%征税。美国很多州所用的这种模式，我认为是最为合理的，也是最容易实行的。到时候，固定资产就像鸡肋，食之无味弃之可惜了。,　　还有一个因素是长期的因素，那就是独生子女的后遗症。再过10年，2021年，70年代出生的第一批的独生子女就会面临一个非常尴尬的问题了，他们的孩子仍然是独生子女。这时候他们会发现，40多岁的自己，双方的父母都有一套房子，自己1套房子，一旦已经70多岁的老人走了，自己将至少拥有3套房子，肯定要每年缴房产税的了，这时他们肯定会想，如果他们的同样是独生子女的孩子结婚再买一套房子，那么他们的孩子最终将拥有7套房子。这么多房子到底该怎么办？此时如果还要征收遗产税，就是他们的老人把房子给他们，他们还要交50%的遗产税才能拿到老人留给他们的房子。拿到房子后如果你持有，得按时交房产税和物业水电费，如果你不想要，把它卖掉，你卖出去的过程中还要交交易税，交了交易税后你赚到的钱可能还要交所得税。他们还会要这个房子么？只怕好多人根本就不打算要这个房子了。只要10年后，就可能会有人主动把房子放弃了。想想这有多可怕。回过头想想这也丝毫不奇怪，就像汽车，现在很多无聊的人没啥用也买了汽车，买完以后悔青了肠子，干嘛呢？持有成本太高，油价贵、保险贵、停车费贵甚至贵也没地方停还动不动吃罚单，不开它还会坏，得像遛狗一样的每周把车子开出去遛一圈回来。所以不少的人现在又卖了车子，再过两年试试看，可能就有人直接把旧车子找个地方偷偷扔掉了。从这个角度看，陈光标把他的即将毙命的油老虎砸烂，借机炒了一把环保理念，还不算是太白痴的举动吧，终归是废物利用了嘛。现在有人砸汽车，以后有人扔房子，一切皆有可能，大家千万别觉得这是件多么稀奇的事情。,　　说了这么久，说到有人会把房子扔掉了，但这时候还没出现1元的新房，很多人可能不耐烦了，别急，听我继续说，当我描绘出未来的中国房地产是什么样子的，你就会明白，为啥会出现1元房了。,　　我们前面说了，房地产行业是自由竞争的行业，房子是耐用消费品，那么它和所有的消费品一样，具备消费品的一切特征。当一个行业激烈竞争后会产生什么样的状况呢？,　　我们来看看如今房地产业的一个亮点------万科。万科最近新推了一款15平米的极小户型，针对刚毕业大学生，首付5万，月供700，为开发此产品，对一个人家里需要收纳的小物件都做了穷尽的研究，细到一个化妆盒，一串钥匙放哪儿。针对年轻人的需求，这间房还兼具影音室的功能。我之所以称其为亮点，不是它的15平米，而是它的针对特定客户所进行的专业的人性化设计，这说明房地产行业已经开始了市场的细分，开始了针对用户的差异化的升级。随着暴利的消失和竞争的深化，我相信各种竞争模式会不断的涌现。由此，我想到了日本的打印机和乔布斯苹果的营销，他们的这些营销模式是否也会在房地产行业出现呢？,　　当人们的消费能力不断下降之后，为满足不断下降的消费能力的需要，企业必然要实行廉价的销售策略。日本的打印机为了夺取市场，可以按照成本把机子卖给你，甚至不要钱送给你，为的是促使你使用他们的耗材，打印纸和油墨，打印机不赚钱，但纸张和油墨可以赚钱。一向被市场视为高端的苹果，也走了共享和廉价的道路。苹果的手机可以白送给你，只要你充值一定的话费，当拥有了足够的市场后，而后通过其它的模式赚取利润。我就在想，当房地产行业失去暴利以后是否也能够走这条道路呢？答案是肯定的。作为开发商完全可以把房子以同样的模式按照成本价，甚至1元钱“卖给”消费者，然后通过发展社区服务、装修、物业等其他模式来获取利润。当房价为1元钱，物业税怎么收？物业税是按照房价的百分比来收取的，1元钱房价，按100%来收一年也才1块钱啊！人们都需要工作，家里小孩谁来带？如何让人放心？衣服谁来洗？等等一大堆的问题需要解决，也愿意拿出钱来解决，此时地产企业完全可以根据居民的需要来发展相关服务，获取利润。卖房不赚钱没关系，把人脉留住，你照样可以通过养房赚到钱。所以我说1元房不是绝对不可能的，随着社会的发展，一切皆有可能。,　　如果我们国家能够度过危机，社会重新得以复苏发展，当民众实现了富裕，有了不同的消费需求，此时房地产市场又将是另外一种格局。此时的城市重新开始扩张，发达的公共交通将沿海地区的中心城市以及其周边地区连成一片，像日本的东部沿海地区那样，成为一个城市带，而农村的人口进入附近城镇和沿海地区，农村的住宅减少，耕地连成一片。此时，不但城市周边拥有足够的住宅用地，农村的耕地面积也没有因此而减少。充足的住宅用地为住宅个性化的需求提供了基本条件。人们开始追求个性化的住宅，而此时钢结构住宅被大量应用，住宅不再是统一的火柴盒子，有着根据不同的需求和爱好而专业设计的不同形状，有的像蘑菇，有的像棵树，有的住宅甚至像个蜗牛的壳，当人们要换个地方居住的时候，只要叫工人把房子拆卸、打包，运到新的地点，花一天时间重新组装一下便可以了，你的家还是那个家，只是换了个地方。这些并不是天方夜谭，即便在目前的技术条件下已经是完全可以做到的了，不存在任何问题。只等待着社会需求的发展，和市场环境的改变，这一切才能成为现实。,　　这里我们不禁要再次重复，只有富裕的国民，才有不断创新的活跃的市场。,　　前面我们在描述垄断的章节里曾经提到了一个设想。就是把商品的价格的组成分为5块：原材料价格、人类劳动的价格、资产的价格、税收和利润。所谓原材料价格指的是生产、运输、销售过程中所消耗的原材料的价格，其中包括产品的组成材料、电力、石油等看得见和看不见的原材料的费用；所谓人类劳动的价格，是指产品从设计到完成销售的过程中支付给所有劳动者的费用；至于税收就不用解释了。,　　吸血的财产性收入,第四篇 中国房地产业的未来趋势